让拆迁户和地产商慌了半个月的事,国家有了最新说法!一二三四线房价怎么走?

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2018-07-17 8:34:31

地产私享会 2018-07-14 09:02

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棚,意为,用竹木搭成架子,上面覆盖席、布等做成的遮蔽风雨日光的东西或简陋的小屋。棚户,指住处简陋的人家或住户。棚户区,顾名思义就是棚户集中的区域。

棚,意为,用竹木搭成架子,上面覆盖席、布等做成的遮蔽风雨日光的东西或简陋的小屋。棚户,指住处简陋的人家或住户。棚户区,顾名思义就是棚户集中的区域。

最近一段时间,“棚户改不改”一事又开始聒噪了起来。

1

你关心的棚改“真相”,权威部门定调了

昨天(7月12日)下午,住建部举行的吹风会引发市场各方关注。

出席吹风会的有:住建部副部长倪虹,还有住建部、发改委、财政部等部委的一众司长。

会上指出了棚改下一步的方向:

商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方,应有针对性地及时调整棚改安置政策,更多采取新建棚改安置房的方式;

商品住房库存量较大的地方,可以继续推进棚改货币化安置。各地要切实评估论证财政承受能力,不搞一刀切、不层层下指标、不盲目举债铺摊子。

今年6月,一度爆出“棚改融资收紧”的传闻,市场反应强烈,A股房地产板块剧烈下探,房企只能叫苦连天,舍命回购自家股票。

而此刻看来,棚改货币化安置轻踩刹车,不搞“一刀切”,让拆迁户和地产商慌了半个月的心也算落地了。

但是,住建部的此度表态,棚改货币化难道不是缩紧吗?

2

别高兴太早!楼市神经仍绷紧

答案是肯定的,棚改货币化确实收紧了。

前几年,棚改货币化得到政策的直接鼓励,从2014年到2017年,棚改货币化的比例从9%跃升到50%以上。棚改货币化为市场提供了天量的流动性,从而刺激起三四线房价的不断暴涨。

现在的口径是,只有库存仍旧高企的城市,才能进行棚改货币化。其他城市,都要回归到实物安置的道路上来。

数据显示,经过涨价去库存和棚改货币化,全国楼市的库存已经下降到6年之前的水平。大多数三四线城市也不再存在高库存的困扰。

就此而言,去库存政策完全可以全面退出,而棚改货币化也完全应该收紧。

同时,地方债务将成为评估的重点。

要知道,大多数三四线城市经济基本面并不怎么好,有部分城市财政已经捉襟见肘,连公务员工资发放都成了问题,这种背景下,再大肆举债进行棚改,则会带来巨大的地方债务风险。

防风险的必要性,要远远大于棚改政策本身。这种局面下,财政压力过大的城市,想要继续借助棚改货币化来支撑楼市,可能性也不会太大了。

同时也要看到,棚改货币化虽然收紧了,但仍留下后门。

相比于传言声称的,这次的政策不搞“一刀切叫停”。也就意味着,在现阶段下,棚改货币化仍旧是支撑地方楼市去库存乃至经济发展的重要举措。

无论是上层还是地方,都不敢一刀切进行“休克疗法”。

那么,问题来了!楼市将往哪走?未来棚改会不会彻底叫停?

3

棚改熄火,房价这回真要凉了

以目前的情况看,棚改本来就不会被叫停。

正如我们多次所说的,棚改没有任何问题,这是名副其实的民生工程,有问题的是棚改货币化,是以PSL贷款为支撑的定向放水。如今要限制的也是棚改货币化,而不是棚改本身。

即便如此,三四线城市的楼市也不会狂欢太久,棚改货币化不是永远的救命灵药。

按照既定规划,2020年就是棚改的正式收官之年。届时全国各地的棚户区改造基本完成,地方再也没了以此刺激楼市和经济的借口。

另一方面,大量三四线城市已经历了一轮房价暴涨,此时棚改熄火,人口和产业等基本面方面的根本劣势会重新主导楼市,这决定房价下跌基本成定局。 

而且三四线城市几乎不可能再次崛起了,因为这一波棚改几乎耗尽了所有的潜力,再想刺激也找不到载体了。在这一波大行情中,个别城市掏出的地铁,高铁概念只不过是聊以慰藉罢了,改变不了大势。 

至于一二线城市,楼市前景同样不容乐观。

虽然上半年,不少二线城市新房市场屡屡曝出万人摇号,但更多的楼盘实际上销售并不乐观,而且他们当中有不少也是有棚改刺激的。

更为关键的是,不少二线城市二手房挂牌量是不断上升的,但成交量却不容乐观,成交量低迷实际上是房价回调的前兆,这是应该引起警惕的。

至于一线城市,最近一两个月,身处北京的我明显感觉到中介开始着急了,催促潜在客户看房的电话越来越多。而在上海,当地今年有过卖房或置换的人应该能感觉到,周期拉长了不好,无论是自己卖的房子还是打算买的房子,都有一定程度的砍价,参与二手房交易的人真的少了。

我的感受是未来半年至一年,一二线城市的房价形势不容乐观,再远一点,仍然不确定。 

现在来看,“短期看金融”的确发威了,调控没能扭转人们的预期,打消购房热情。但棚改熄火,资金收紧,却真正让大家感受到了楼市的寒意。整体来看,楼市避险预期正在上升。随着时间的推移,这种避险情绪或继续发酵成悲观情绪。 

当然,这种情绪在此前的三轮楼市短周期中早已重复出现过,这次到底会有多大能量,我们拭目以待。

4

对于棚改,专家怎么看?

某研究院智库中心研究总监  严跃进

今年上半年棚改任务的完成情况还不错,但反过来也说明,棚改的急迫程度相对是降低的。未来棚改的基础设施建设等力度依然会强化,但是棚改背后的金融财政工作预计会有收紧的导向。

国海证券研究所固定收益分析师  张亮

自2014年创设PSL后,国家开发银行受鼓励大力提升棚改专项贷款,年新增棚改专项贷款占国开行新增总贷款的比例快速走高。若三四线城市销量下滑、房价不涨甚至下滑,政府通过拍卖拆迁土地来偿还贷款的方式面临挑战,货币化安置的资金链在偿还贷款这一环上可能面临断裂。

思源地产市场发展部副总经理、首席分析师  郭毅

棚改的收紧是未来的趋势,但棚改不可能一刀切而是一个渐进式的过程,特别是棚改货币化安置对三四线城市商品住房库存起到了积极有效的作用。但随着一些区域库存消化进入尾声,继续采用大量的棚改资金进入市场,就会催生整个市场的投资需求。“根据市场商品住房库存量来看,棚改已经进入逐渐踩刹车的节点,此时政府采用渐进式的方式,也是延续因城施策、因地调控的方针,这也是一项合理的调控政策。”

国海证券研究所固定收益首席分析师  靳毅

未来,长期棚改专项债券将有效替代货币化安置的资金来源。相较于政策性银行专项贷款,专项债券有利于限制地方政府债务水平,防控风险。这对央行和地方政府都将更有益处。

巴菲特有句名言说:只有当大潮退去的时候,你才能知道谁在“裸泳”,一般我们把这句话理解为股神以此警示世人在股市投资中不要过于贪婪。如今当棚改大潮退去,“裸泳”的人和事便会搁浅在滩头,看的一清二楚。

来源:凤凰网房产(ID:houseifeng)综合房屋屋、央视财经、21世纪经济报道、北京商报等。

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